为何买家要承受发展商烂尾楼风险？

🏚️马来西亚的烂尾楼：钱付了，房子却没了？

有时候你可能也听过这样的故事：朋友买了房，签了贷款，等着交屋——
结果工地一停就是几年，铁门生锈、杂草长高，发展商电话打不通，银行还在每月扣钱。

烂尾楼，对买家来说是最绝望的噩梦。明明贷款都在还，甚至有时屋顶盖好了，但建筑里头却是空的、无法交钥匙搬进去。

为什么会这样？问题又出在哪里？

🏗️先卖后建：把风险推给买家的制度

在马来西亚，大部分住宅是采用 Sell-Then-Build（STB）先卖后建 制度。
意思是，房子还没建好，发展商就能先卖。

买家签了销售合约（SPA），银行放款给发展商，发展商用这些钱盖房。

听起来很合理，但其实风险全在买家身上。一旦项目停工或发展商出事，银行的钱已经放出去、买家的贷款也开始算利息。

就算屋子还在荒地里，你也得继续还贷款。

在这个制度下，买家承担了发展商的融资角色。换句话说，房子没盖完，你已经在帮发展商供现金流。

💸为什么会变烂尾？

根据REHDA研究院的报告，73%的烂尾楼是因为资金问题。

发展商在建途中“钱断了气”，最常见的原因包括：
• 销售不如预期、现金流断裂
• 材料和人工成本飙涨，预算超支
• 管理不善或错估市场需求
• 无牌或黑名单发展商违法操作
• 外部冲击，比如疫情、经济放缓、审批拖延

更严重的情况，是发展商本身破产、甚至潜逃。这种时候，买家连追都没地方追。

🧱黑心发展商“金蝉脱壳”

有些不良发展商会利用法律漏洞，每六个月“假装动工一次”，就能避过《房屋发展法》（HDA）里“连续停工6个月可解约”的条文。

公司清盘后，他们又能换个新名字、重新注册另一家公司，再去开发新的项目。

这类黑心发展商让烂尾楼买家更难追责。虽然政府已设黑名单机制，但很多幕后老板仍能绕过监管，重新回到市场。

💰买家为什么还要还贷款？

很多人觉得最不公平的，就是房子都没拿到，还得继续供银行。

其实这是因为，买家跟银行的贷款，是独立合约。银行放款后，法律上他们已经“履约”，无论发展商是否烂尾，你都得偿还贷款。

如果你停供，银行可以法拍、你的信用会受损，严重时甚至会被列为破产。

这就是烂尾楼最残酷的地方：发展商错了，买家却要承担代价。

🧭那买家还能做什么？

虽然情况艰难，但仍有几条路能走：

1️⃣ 确认项目状态
向房屋及地方政府部（KPKT）确认，是否被正式列为“废弃项目”。只有官方认定，政府才能介入救援。

2️⃣ 了解《房屋发展法》（HDA）
合法发展商必须设立专户，只能用于该项目建设。若资金被挪用，追回会很困难，但这是查责任的重要证据。

3️⃣ 报案与索偿
若怀疑诈骗，可报警。也可向房屋买家仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提诉求，但赔偿上限是RM50,000。

4️⃣ 关注政府复建计划
政府会委任“白武士”发展商接手项目。截至2025年6月，全国共有 233个延误项目 与 360个“生病项目”（Sick Project），今年已复建 89个项目，发展总值 RM6.48亿令吉。

5️⃣ 寻求AKPK协助
信贷咨询与债务管理机构（AKPK）能帮你重组贷款，避免信贷破产风险。

⚖️发展商会受到什么惩罚？

根据《房屋发展法》第18A条，发展商若弃建，属刑事罪行：
• 可罚款 RM250,000 至 RM500,000
• 可监禁最长三年，或两者兼施
• 公司高层、董事、经理都可被追责

他们也会被列入黑名单、禁止再申请新执照。不过实际执行仍有难度，很多案件卡在清盘程序，买家需要漫长的等待。

🏢政府的改革方向

为了杜绝烂尾问题，政府正考虑数项改革：

• 修订《房屋发展法》：让母公司也需连带负责
• 新《城市更新法》：成立专员协助复建废弃项目
• 《房地产发展法》与《楼管法》草案：扩大监管范围至商业楼与管理不善的已完工项目
• 禁止黑名单发展商与高层出国

同时，也继续推广“Build-Then-Sell（先建后卖）”制度，让发展商先盖好房，再卖给买家。但因为成本高、发展商抗拒，这制度目前仍未普及。

每一栋烂尾楼背后，都是一个家庭的梦想被牺牲、被糟蹋。

政府制度的修补要时间，但透明、监管与责任，才是真正能守护买家的“地基”。

愿大家在买房子的路上，都能遇上良心发展商，开开心心买到自己的梦想房屋。

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